Quais os requisitos para um crédito habitação aprovado

1. Documentação necessária para entregar ao banco 

A primeira garantia de que precisa para se propor a contratar um crédito habitação, é a de que reúne toda a documentação necessária. 

Para contratar um crédito habitação de forma a comprar um imóvel, a entidade bancária requere os seguintes documentos: 

- Identificação dos titulares; 

- Número de Identificação Fiscal (NIF); 

- Última declaração de IRS; 

- Três últimos recibos de vencimento; 

- Três últimos extratos bancários; 

- Mapa de responsabilidades de crédito sem ocorrências. 

Por isso, a partir do momento em que consiga reunir toda esta documentação, pode avançar com o pedido de empréstimo aos bancos.  

2. Taxa de esforço dentro do limite máximo 

Depois, e a partir dos documentos que entregou ao banco, é feita uma análise dos seus rendimentos face às suas despesas com créditos. A este fator chama-se taxa de esforço.  

Por norma, os bancos permitem uma taxa de esforço até 30%, mas a recomendação do Banco de Portugal é que a taxa não ultrapasse os 35%. Isto para que as entidades bancárias se protejam face ao risco de incumprimento por parte dos clientes. Então, atente as recomendações: 

0%: Muito elevada  
35 a 40%: Elevada  
30 % e < 34%: Ideal  
=<30%: Ideal máxima   

Por isso, o banco vai proceder com o cálculo da sua taxa de esforço para perceber qual o valor de rendimentos auferidos pelo agregado familiar versus as prestações de crédito. Se, já contabilizando com a prestação do crédito habitação, a taxa de esforço superar os 35%, o banco pode não aprovar o seu crédito, mediante exceções. 

3. Capitais próprios para a entrada inicial 

Além disso, para proceder com a contratação do crédito habitação precisa de ter um certo valor em capitais próprios para dar de entrada inicial ao banco. 

Se for habitação própria secundária, os bancos financiam até 80% do valor do imóvel, e se for habitação própria permanente emprestam até 90% do valor do imóvel. Então, pelo menos, entre 20% a 10% terá de disponibilizar. Atente que estas percentagens vão incidir sob o valor mais baixo entre o de aquisição e o de avaliação.  

Por exemplo, se a casa que vai comprar para habitação própria e permanente tem um valor de venda de 250 mil euros, mas foi avaliada em 220 mil euros, e o banco fez uma proposta de empréstimo de 90%, vai ter de disponibilizar 22 mil euros (10% do valor mais baixo). 

4. Capital disponível para pagamento de impostos e despesas de processo 

Além disso, ainda precisa de ter capital disponível para pagar dois impostos e para as despesas de processo do banco. Estes podem ser ainda valores elevados. 

Na escritura do imóvel, tem de pagar: Imposto de Selo e Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT). 

Quanto a valores: o Imposto de Selo representa 0,8% do valor de aquisição do imóvel, e o IMT incide sobre o valor mais alto entre o valor de aquisição e o Valor Patrimonial Tributário (VPT). Mas o valor do IMT já varia consoante alguns fatores: a taxa a ser aplicada pode ir de 1% a 8%, dependendo do valor do imóvel, a localização da casa, e a sua finalidade.  

Porém, é possível estar isento do pagamento de IMT em certas situações, como em situações cujo imóvel para habitação própria e permanente não seja superior a 97.064 euros no Continente e 121.330 euros na Região Autónoma da Madeira e nos Açores. 

Quanto a despesas de processo, estas estão relacionadas com comissões bancárias, como as de avaliação, abertura e estudo de processo, formalização, e o custo do registo mútuo com hipoteca. Os valores das comissões podem ir de 500 a 1.300 euros, e um registo mútuo com hipoteca na Casa Pronta custa 700 euros. 

Artigo publicado no "Noticias ao Minuto" de 10/08/2023